就在前一阵，央行妈妈放大招了！

 4月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年4月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR利率为4.65%，以上LPR数据在下期LPR数据公布之前有效。

这一串一串说的是什么？简单来说，这意味着，自2019年8月央行改革完善LPR形成机制以来，两个期限的LPR迎来单月**降幅！

虽然屏幕前的你可能还云里雾里，LPR又是啥？但看到关键词：贷款、利率、降低，或许你也隐隐约约猜得出，这可能是一桩好事！

当然，我们还是需要知其所以然。毕竟这半年以来，你或许已经无数次听“LPR”这个词了，又或许听到有人在讨论“要不要转为LPR定价贷款？”当所有人都在讨论这件LPR，你却还什么也说不上来……抱歉，事关你的房子，这样可不行！

 不过，看到这篇文章的你现在大可放心，房小白这就带你弄懂LPR究竟是什么！

一、要还多少钱，利率说了算!

首先，既然是贷款，那么我们就必须清楚“利率”是什么，毕竟它直接关系到你要还多少钱~简单来说，利率可以用一个公式来简单表示

利率=基准利率x (1+浮动)

基准利率由央行（中国人民银行）妈妈一锤定音。根据贷款数目不同，基准利率也会有所不同。目前我国贷款基准利率如下：1年以内(含1年)4.35%；1年到5年(含5年)4.75%；5年以上4.90%。

浮动则是一个不确定的数字，由其他的因素所决定的，如政策、银行具体规定、个人情况等等。注意喔！它并不是一个固定的数字。

举例来说，当小明贷款期限是5年以上时，那么他的房贷就可如下计算：

（一）首套房贷：因为是首套，所以给小明的浮动值就会小一点，我们假设是10%。

4.9%  x  (1+10%) = 5.39%

（二）二套房贷：因为是二套，因此在“房住不炒”的政策下，此时给小明的浮动值就会大一点，我们假设是30%。

4.9%  x  (1+30%) = 6.37%

浮动值在你和银行签订协议后就不变了，变化的是基准利率，进而影响到你的实际利率。

二、政策手段控制市场已过时了！

看到这里，你或许会有些困惑，以前的利率算法不挺好嘛，为什么要变呢？这就不得不提到我国长久以来实行的双轨制。

所谓“双轨制”，即市场利率 和 政策利率两套系统。

在市场利率下，主要解决的是央行与商业银行的关系：一方面，央行要借钱给商业银行，我们称之为MLF（Medium-term Lending Facility，中期借贷便利）; 另一方面，MLF也不是白借给商业银行的，商业银行需要还本金加利息。央行为了控制市场里钱的流通，那么就可以控制MLF的利率和数额，一旦MLF变高了，商业银行就不愿意从央行妈妈那里借钱，反之，

它就会更愿意伸手找央行妈妈借钱~

在政策利率下，主要解决的是商业银行与个人间的关系。让我们复习一下这个公式：

利率=基准利率x (1+浮动)

但如果央行不降低基准利率，人们还是不会愿意向商业银行借钱。此时，商业银行的钱只能流向大企业，个人和小企业则无法获得贷款。

可见，在这两套系统的同时运作下，钱没有办法很好地流向实体经济，也无法**消费。这时，央行所控制的“基准利率”就失调了，毕竟纯粹用政策手段来控制市场，无异于两股相反的力在同时作用，实在是矛盾呐！不过好在此时，LPR横空出世……

三、LPR:市场的宝贝儿子

看到这里，LPR对我们来说已经可以简化成一个公式：

LPR = MLF + 加点（由商业银行决定）

MLF由央行决定，而“加点”则是由十几家银行各自报价，去掉**值、*小值后，再取平均值得来。在商业银行的参与下，LPR天生就跳动着市场的脉搏。

那么在LPR调控下，我们的房贷利率公式就是：

房贷利率= LPR + 政策加点 + 个人加点

举例来说，如果小明用LPR来买房（房贷一般都是五年期以上哦~）的话，那么按照**发布的相应期限LPR（5年期LPR利率为4.65%，1年期LPR利率为3.85%）来计算。

（一）如果是首套房，那么政策加点会比较低，以0计算；而个人加点的话，银行会根据个人情况与贷款人协商，我们假设是0.5%，那么：

首套房利率= 4.65%（LPR） + 0(政策加点) + 0.5%（个人加点）=5.15%

（一）如果是二套房，那么政策加点会提高，我们以0.6%计算；而个人加点的话，银行会根据个人情况与贷款人协商，我们假设仍是0.5%，那么：

二套房利率= 4.65%（LPR） + 0.6%(政策加点) + 0.5%（个人加点）=5.75%

政策加点和个人加点在签贷款合同时就已经确定了，但只要LPR下调，利率仍然会变化，这也是为什么LPR下降后，有些人已经薅到了羊毛~屏幕前的你是不是也很心动？没关系，这份羊毛，你也能薅！

四、转换LPR?你得知道你的“固定尺”！

那么问题来了，小明以前用的是固定利率，现在他想要转为LPR利率，咋办？没关系，只要锚定2019年12月发布的相应期限LPR（4.8%）即可！

简单来说，我们需要一个不变的参考值，即固定点差，它将是你的固定尺，帮你计算你的未来利率~

固定点差=原合同利率-2019年12月发布的相应期限LPR（4.8%）

比如说，小明在基准利率制度下的首套房贷利率是5.39%，那么他的固定点差就是5.39%-4.8%=0.59%。

因为固定点差是不变的，因此未来购房利率的公式就是：

利率=LPR+固定点差

可见，只要LPR下降，你的房贷利率也会下降~所以这次降幅这么大，对于有房贷的人来说，实在是个好消息呐！

不过，先别急着兴奋，房贷换锚时间是3月1日起至8月31日（留意电话，银行会通知），如果你想换，可一定要留意时间哦！

由于LPR是浮动的，因此在选择LPR或固定利率之间，只有一次机会！选定后就不能更改！毕竟没有回头路，一定要慎重考虑！

转换范围：以央行基准利率定价的存量浮动利率个人贷款(2020年1月1日前已发放，或者已签订合同但未发放的贷款都要转换)。

不用转换的：固定利率贷款、公积金贷款（注：组合贷款中的商业贷款如果是浮动的，要转）、不良贷款、2020年底前到期的个人住房贷款。

对于已经换成LPR的贷款人而言，面对此次大幅降息，的确是受益了！但是每个人的情况不尽相同，究竟是要LPR利率还是固定利率，**能做决定的，只有你自己。在此小白君也提醒大家，综合评估，量力而行喔！